韩国楼市曾是全球最热的地区之一，过去五年，韩国房价整体涨了80%，2020~2021年最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平方米15万人民币，仅次于中国香港。然而，最近，韩国房价崩了。2021年8月随着韩国央行开始加息，房价开启了崩盘模式，首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最，成交量也暴跌超7成。这究竟是怎么回事？韩国楼市的泡沫是如何形成的？又是什么因素导致了它的破裂？
韩国金融监督院成立特别工作组审核具有证券属性的虚拟资产:2月14日消息，据外媒报道，韩国金融监督院开始直接审核各虚拟资产是否具有证券属性。该监管机构为支持判断韩国内流通中的虚拟资产的证券属性，于2月10日成立了特别工作组。本月，该特别工作组将编制虚拟资产证券属性审核清单，检查虚拟资产的技术特定和证券概念的关联性，并从下月开始根据具体事例对证券属性进行讨论。
另外，韩国金融监督院为了引导加密行业自行判断其虚拟资产是否有证券属性，计划接受虚拟资产交易所等方面提出的质疑，并就此举行座谈会和说明会。
此前2月6日消息，韩国金融服务委员计划允许ST0以证券形式发行和流通，区别于虚拟资产；韩国金融监督院院长表示，将统一代币“证券属性”判断标准，并于本月召开说明会。今日早些时候消息，韩国当局正研究美SEC诉XRP案件等案例，以参考制定ST0相关规定。（韩国门户网站NAVER）[2023/2/14 12:05:35]
泡沫的形成
动态 | 韩国加密币交易所Coinnest停止运营:据PANews报道，4月16日，Coinnest在官方网站上发布“正式停止服务”的通知。从4月16日起Coinnest停止新会员注册服务，交易和充值服务也将从本月30日起结束，预计到6月30日将全面终止加密货币及韩元的转出服务。 此前报道，去年4月，Coinnest首席执行官金益焕及管理人员因涉嫌贪污及欺诈罪被首尔南部地方检察厅紧急逮捕。[2019/4/17]
韩国楼市的泡沫主要有以下几个原因：
低利率政策。2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。低利率刺激了住房需求和投资需求，推动了房价上涨。
动态 | 去年到今年9月 韩国15家交易所共纳税逾1.46亿美元:据blockchainnews消息，属于韩国区块链协会（Chin Jeje）协会会员的15家韩国交易所目前雇员1520人，其中61％从事金融和IT的研发工作。从去年到今年9月，这些交易所共计纳税达1656亿韩元（约1.46亿美元）。[2018/10/7]
供应不足。韩国的土地资源有限，尤其是首尔等大城市，土地稀缺性高。同时，政府对土地开发和住宅建设有严格的管制和限制，导致供应不足。供需失衡使得房价持续走高。
传贳制度。传贳是一种介于月租和所有权之间的租房方式，在传贳房租约最开始，租户需缴纳当前房产市场价值50%-80%的单一保证金，其后在整个租约期间无需支付其它租金。合约通常为2年，并可再续约两年，房东需在合约期满后退还所有押金。传贳制度使得租户可以用较低的成本住进高档住宅，而房东可以用收到的押金进行投资或购买新的房产，并以传贳方式继续出租。这样一个三赢的局面推动了传贳房价格大幅上涨。
韩国新开加密货币交易所“Goodbit”将于本月27日提供P2P交易服务:韩国新开加密货币交易所“Goodbit”将于3月27日开始提供点对点（P2P）的虚拟货币交易服务。这种交易可分为出售部分和购买部分，加密货币的行情由发布人和交易当事人之间的交易形成，而不是由传统的买单和卖单形成。“Goodbit”表示：“将对提前预约加入的会员进行奖励，并对其适用优惠的手续费政策。在预约加入阶段，对“Goodbit”进行推荐和推广的会员也将获得奖励，其中第一、二、三名将分别获得一个比特币、一个比特币现金和一个以太坊。”[2018/3/9]
税收政策与购房限制措施。为了遏制房价上涨和炒作行为，韩国政府采取了一系列税收政策和购房限制措施，如提高资本利得税、征收综合不动产税、限制贷款额度、限制购买次数等。然而，这些措施并没有起到预期的效果，反而加剧了市场扭曲，使得房价更加高企。一方面，这些措施抑制了住房的流动性和供应，导致房源紧张；另一方面，这些措施增加了购房者的预期成本，促使他们加快购买，以免错过机会或面临更高的税负。
泡沫的破裂
韩国楼市的泡沫破裂主要有以下几个因素：
利率上升。2021年8月起，韩国央行开始了有史以来最激进的加息措施，目前累计加息275个基点，将基准政策利率推高至3.25%，为2012年以来的最高水平。利率上升增加了购房者和租户的负担，抑制了住房需求和投资需求，引发了房价下跌。
供应增加。2022年尹锡悦上台后，宣布韩国政府将在2023至2027年问提供270万套住房，首尔在内的首都圈地区将供应158万套。供应增加使得市场供需平衡有所改善，降低了房价的上涨压力。
传贳危机。传贳制度只适合于房地产的上升周期。通过传贳制度购房的房主，必须用下一个租客的押金才能返还之前的押金。但随着房价下跌，按比例得到的新押金已不足以偿付原押金。对租客来说，一次性交付大笔资金的成本越来越高，与其如此，租客当然不会再选择传贳房。对房东来说，如果租客退租，房东拿着押金连环炒房，属于典型的“短债长投”，这种资金错配情况直接导致背负巨额房贷的房东，面临巨大还贷压力，要么选择卖房，要么选择跑路。传贳危机引发了市场恐慌和信用风险，加速了房价下跌。
出口低迷和通胀上升。韩国经济高度依赖出口，而近期全球经济复苏放缓、贸易摩擦加剧、新冠疫情反复等因素影响了韩国出口表现。同时，韩国通胀率也持续走高，2021年10月达到3.2%，创下11年新高。出口低迷和通胀上升削弱了韩国经济增长和民众购买力，影响了楼市需求。
韩国楼市的崩溃对韩国经济和金融稳定造成了严重冲击，也给政府和央行带来了巨大挑战。如何平衡通胀和增长、如何化解信用风险、如何调控楼市、如何平衡通胀和增长、如何化解信用风险、如何调控楼市、如何保护民众利益等问题都需要韩国政府和央行认真思考和应对。韩国楼市的噩梦是否结束了？还要看韩国能否有效地应对这些挑战，恢复市场信心，实现经济和社会的稳定发展。
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